STARTPROMEMORIA MED PROGRAM

 

Detaljplan för Grävlingsberg

Upprättad på Miljö & Stadsbyggnad i februari 2002

 

 

Begäran om planläggning

Grävlingsberg KB Kummelnäs 6:2, fastighetsägare till Kummelnäs 6:1-6:2, har inkommit med en begäran om detaljplaneläggning. Huvudanvändningen inom området ska vara boende i villa och delar av området ska göras tillgängliga för allmänheten (stranden, utsiktsplatser, vägar m.m.). Fastighetsägaren ställer sig även positiv till att reservera mark för en eventuell framtida förskola inom området.

 

Historik

Grävlingsberg utgör en kulturhistorisk synnerligen intressant miljö. Fastigheterna Kummelnäs 6:1-6:4 avsöndrades 1898 från Kummelnäs Gård i syfte att fungera som sommarnöje för affärsbröderna Emil och Oscar Hermann från Schlesien. Baptisterna köpte fastigheterna 1946 och Grävlingsberg fungerade bl.a. som fritidsgård fram till 1997 då en ny fastighetsägare under en tid drev restaurang och pensionat i området. Nuvarande fastighetsägare för Kummelnäs 6:1-6:4 (sedan 2001) använder Grävlingsberg huvudsakligen för bostadsändamål. En förskola hyr sedan ett flertal år provisoriskt uppställda baracker för att bedriva Walldorf-pedagogik.

 

Planområdet

Planområdet Grävlingsberg är beläget i Norra Boo intill Höggarnsfjärden och omfattas av fastigheterna Kummelnäs 6:1-6:4, som innehåller själva kärnområdet av Grävlingsberg samt Velamsund 1:8, 1:23, 1:49 och 1:298.

 

Stora delar av planområdet utgörs av naturmark med ett sparsamt inslag av bebyggelse. En mycket värdefull bebyggelse utgör de två sommarvillorna, Storgården och Utsikten inom kärnområdet, som uppfördes vid sekelskiftet i en tysk jugendstil som är unik. Inom den östra delen av planområdet finns ytterligare en omistlig sommarvilla (Dalen) från 1880-talet med tillhörande annex och f.d. trädgårdsmästarbostad. Bebyggelsen i övrigt utgörs av en församlingsgård som byggdes 1973 samt några mindre gäststugor, förrådsbyggnader och en ruin.


Området försörjs idag med vatten via en provisorisk ledning, dragen från det kommunala vatten- och avloppsnätet. Avloppsvatten omhändertas inom området genom ett enskilt avloppsreningsverk av typen Bioclere. Vägtrafik till området tar sig från Kummelnäsvägen via Regentvägen-Viktoriavägen-Drottningvägen.

 

Grävlingsberg gränsar i öster till Östra Uppfartsvägen som är en gångstig som leder ner till vattnet. I söder gränsar området till Drottningvägen och Risvägen samt i väster till Risets villaområde. Fastigheterna närmast söder om Drottningvägen och Risvägen utgör en blandning av bostäder för permanent- och fritidsändamål. Dessa fastigheter ingår i ett större planområde benämnt ”Söder Grävlingsberg”, vilket beskrivs nedan.

 

Fastighetsägare

Fastigheterna Kummelnäs 6:1-6:4 ägs av Grävlingsberg KB Kummelnäs 6:2, representerat av Magnus Frej och Per Lindgren. Velamsund 1:8 ägs av Hjalmar Winbladh och Velamsund 1:49 (Dalens annex) ägs av Hjalmar Winbaldh och Cecilia Eriksson, Velamsund 1:298 (Dalen) ägs av Eli Keller AB, och Velamsund 1:23 (f.d. trädgårdsmästarbostad) ägs av Lina Wiklund-Virgård och Jan Wiklund.

 

Gällande planer, riksintressen, strandskydd m.m.

Området saknar detaljplan men omfattas av områdesbestämmelser från 1989 (OB3). Områdesbestämmelserna reglerar fritidhusens storlek och innehåller bestämmelser till skydd för kulturhistoriskt värdefull miljö och befintlig vegetation. I områdesbestämmelserna har följande byggnader klassats som permanentbostad för vilka utökad bygglovplikt gäller: Storgården, Utsikten, Dalen, Dalens annex och f.d. trädgårdsmästarbostaden till Dalen.

 

Enligt kommunens Översiktsplan (1991) är markanvändningen för området en institution. I översiktsplanens rekommendationer anges att medgivande av nya permanentbostäder ska föregås av en detaljplaneläggning och värdefull bebyggelse bör skyddas med q-bestämmelser. I förslag till ny översiktsplan 2001, anges området användas som besöksanläggning.

 

Grävlingsberg berörs av två riksintressen: riksintresset för kulturmiljövården längs Norra kusten samt riksintresset för kust- och skärgårdsområdet.

 

Enligt riksintresset för Nackas Norra kust ligger värdet bl.a. i de i huvudsak obebyggda bergssluttningarna och den otillgängliga karaktären och att man kan utläsa levnadsförhållandena för olika sociala skikt, liksom utvecklingen inom transportteknik och arkitektur.

 

Enligt riksintresset för kust- och skärgårdsområdet ligger värdet bl.a. i en växelverkan mellan land och vatten samt det omväxlande kulturlandskapet som gör skärgården unik. Det är vidare av värde för turism och friluftsliv. Kommunens tolkning av de två riksintressena är sammantaget:

 

-                bibehållande av de i huvudsak obebyggda bergssluttningarna som är synliga från farleden, dvs landskapsbilden med berg och vegetation

-                bibehållande av bebyggelse och därtill hörande anläggningar, som visar tidigare levnadsförhållanden och intressant arkitektur, här avses sommarvillebebyggelsen som ingår i en helhetsmiljö.

-                upprätthållande av ett skärgårdslandskap som är av intresse för turism och friluftsliv

 

 

I kommunens kulturminnesvårdsprogram redovisas området som en s.k. närmiljö, dvs. ett område som särskilt ingående belyser viktiga delar av kommunens histo­ria. Grävlingsberg ingår även, enligt samma program, i en kulturhistorik helhetsmiljö. I samband med tidigare detaljplanearbete gjordes en kulturhistorisk inventering, 2000.

 

Hela området omfattas av utökat strandskydd enligt 15§ naturvårdslagen 300 meter från stranden.

 

 

Kommunala beslut

För Grävlingsberg finns startpromemoria med program godkänd av kommun-styrelsen i augusti 1998. Områdesnämnden i Boo beslöt i april 1999 att ett förslag till detaljplan kunde sändas ut på samråd. Efter samrådet begärde dåvarande fastighetsägare att planarbetet skulle avslutas, vilket innebar att arbetet lades ner. Nuvarande fastighetsägare har delvis en annan inriktning vad gäller användningen av området varför denna nya reviderade startpromemoria med program tagits fram.

 

För området Söder Grävlingsberg, som gränsar till området, finns startpromemoria med program antagen 1999 som inledning på ett detaljplanearbete. Syftet med denna planläggningen är att möjliggöra en permanentbosättning i området så att områdets karaktär och kulturhistoriska värden bevaras samt att ordna de sanitära förhållandena i området.

 


 

Syftet med planläggningen

Syftet med planläggningen för Grävlingsberg är att skydda natur och kulturhistoriskt värdefull miljö, pröva ett antal nya byggrätter för boende i villa samt att göra delar av området tillgängliga för allmänheten (stranden, utsiktsplatser, vägar osv.).

 

Vid bedömningen ska prövas hur en utökad bostadsanvändning kan förenas med riksintressena avseende landskapsbild och kulturmiljö, strandskyddet, kulturhistoriskt intressant bebyggelse samt önskemålet i översiktsplanen om en viss allmäntillgänglighet till Grävlingsberg och Nackas stränder.

 

Syftet är vidare att ordna vägförbindelserna och de sanitära förhållandena genom införande av kommunalt vatten- och avlopp så att området fungerar för ett permanent boende. Dessutom ska mark reserveras för en framtida förskola.

 

 

Planarbetets inriktning

 

Naturmark och landskapsbild

Naturmark ska i möjligaste mån bevaras inom alla delar av området och skyddas bl.a. genom n-bestämmelser i detaljplan. Speciellt viktigt är att bevara träd och vegetation kring huvudentrén till området, längs med gångstigar som leder in i området eller ner till stranden, samt inom hela det område som omfattas av zon 3 (se bilaga som visar zonindelning).

 

Landskapsbilden, sett från farleden, med berg och vegetation, där sommarvillorna utgör solitärer, ska bibehållas.

 

Bebyggelse och kulturmiljö inom kärnområdet av Grävlingsberg, zon 1

Kärnområdet ska bevaras som en helhetsmiljö där alla byggnader, både kulturhistoriskt intressanta sommarvillor, men även kapell, ruin, enkla stugor och förrådsbyggnader, naturmark, öppna ytor, vägar, gångstigar m.m. ingår. Till grund för vad som anses värdefullt att bevara ligger kommunens kulturmiljöinventering som gjordes i samband med tidigare detaljplanarbete, vilken bör fördjupas i fortsatt planarbete.

 

Storgården, Utsikten, Dalen och Dalens annex ska användas huvudsakligen för bostadsändamål och ges q-bestämmelser för att skydda kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Även stugor, förrådsbyggnader, ruinen m.m. av kulturhistoriskt värde ges q-bestämmelser. Intentionen är att ruinen ska bevaras och restaureras och en eventuell sommarservering eller samlingslokal uppföras i anslutning.

 

Ovanstående innebär att ett fåtal nya byggrätter för permanentbostad kan prövas på i första hand platser som redan idag är bebyggda. För dessa byggrätter kommer höga krav på gestaltning och placering ställas. Lämpligen bifogas gestaltnings-förslag på dessa byggnader i detaljplan.

 

Bebyggelse längs Drottningvägen/Risvägen, zon 2

Inom riksintresseområdet och strandskyddszonen har området närmast Drottningvägen/Risvägen, med undantag av värdefulla gångvägar, trappor, stensättningar m.m, bedömts möjligt att avstycka för villatomter samt att reservera mark för en förskola. Kommunens motivering är att området inte är synligt från farleden, inte inkräktar på helhetsmiljön i kärnområdet samt att området söder om Drottningvägen/Risvägen kommer utvecklas till ett permanentområde för villabebyggelse.

 

Inom området, som avgränsats som zon 2, tillåts avstyckning av fastigheter för villabebyggelse, vilka bör uppgå till minst 2000 kvadratmeter.

 

Ett riktvärde för tillåtna byggrätter för huvudbyggnad är en bruttoarea som uppgår till högst 160 kvadratmeter i högst 2 plan. Beroende på tomtens beskaffenhet ska fortsatt planarbete studera lämpliga husvolymer, dvs. lämpligheten av en- eller tvåplanshus. Enskilda förråds- och garagebyggnader bör uppgå till högst 30 kvadratmeter och bör placeras så att de inte ger ett dominerande intryck mot Drottningvägen/Risvägen.

 

Den nya bebyggelsen ska i form, material och taklutning fungera bra tillsammans med den befintliga som utgör en kulturhistorisk värdefull miljö. De nya villorna bör placeras oregelbundet och bör vara långt indragna från gatan i förhållande till Drottningvägen/Risvägen.

 

Inom zon 2 bör ytor för lek och rekreation prövas, lämpligen i anslutning till reservatet för förskola, samt behov av parkering för området.

 

Allmänna ytor för rekreation och friluftsliv, zon 3

Inriktningen för detta område sammanfaller med inriktningen avseende naturmark och landskapsbild, dvs. området ska bevaras. Zon 3 ska göras tillgänglig för allmänheten och sjöstugorna ska skyddas med q-bestämmelser. Hur detta ska lösas ska diskuteras i fortsatt planarbetet med nuvarande fastighetsägare och eventuella intressegrupper. Huvudinriktningen ska vara stärka tillgängligheten till stranden.

 

Teknisk försörjning

Detaljplaneläggningen för Grävlingsberg syftar till att området försörjs med kommunalt vatten och avlopp i samband med att VA-nätet byggs ut.

 

Enligt Nacka kommuns program ”Planeringsstrategi för Utvecklingsområden i Boo” föreslås en utbyggnad av kommunalt vatten och avlopp i hela Norra Boo enligt en viss prioritetsordning. Grunden för ställningstagandet är att Norra Boo i huvudsak saknar förutsättningar för lokal vattenförsörjning och lokal kretsloppslösning för avloppshantering. En allmän utbyggnad av småskaliga kretsloppslösningar rekommenderas inte, däremot hålls denna möjlighet öppen för enskilda fastighetsägare.

 

Området ska även fortsättningsvis försörjas med vägtrafik via Regentvägen-Viktoriavägen-Drottningvägen från Kummelnäsvägen. Vägnätets karaktär ska i huvudsak bibehållas och nödvändiga åtgärder som syftar till att förbättra vägnätets bärighet och trafiksäkerhet ska tillåtas. I detaljplanearbetet bör pröva om nya interna vägar ska tillkomma, framför allt inom zon 2 i Grävlingsberg.

 

Fastighetsbildnings- och genomförandefrågor

För att uppnå syftet med planläggningen ska lämplig fastighetsindelning redovisas i samband med detaljplan. Planarbetet ska inriktas på att inom zon 1 och 3 bibehålla stora fastigheter, större än de som tillåts avstyckas inom zon 2. Lämpligheten av bildande av gemensamhetsanläggningar bör prövas för stranden, samt även för delar av kärnområdet .

 

Huvudmannaskap och skötsel av allmäntillgängliga ytor och eventuell gemensamhetslokal ska prövas i detaljplanearbetet.

 

För de interna vägarna inom Grävlingsberg bör möjligheten prövas av att ingå i det enskilda vägnätet som sköts av Kummelnäs vägförening. Kostnaderna för upprustning och eventuell nybyggnad av det enskilda vägnätet och åtgärder inom natur- och parkmark ska fördelas genom en lantmäteriförrättning där de fastigheter som har nytta av dessa ingår.

 

Kostnaderna för vatten och avlopp kommer att utgå enligt kommunens, för tillfället gällande, VA-taxa.


 

Planarbetets uppläggning

 

Planarbetet kommer att bedrivas i samråd med fastighetsägaren inom området, länsstyrelsen, fastighetsbildningsmyndigheten, berörda grannar och väg- och fastighetsägarföreningar. Plan arbetet ska regleras i ett detaljplaneavtal mellan fastighetsägaren och kommunen för att klargöra ekonomiska och organisatoriska åtaganden. Kommunstyrelsen beslutar samtidigt om detaljplanavtal och startpromemoria med program.

 

Till samrådsskedet ska en planbeskrivning med tillhörande karta, en genom-förandebeskrivning och en miljökonsekvensbeskrivning utarbetas. För vissa byggnader kan det bli aktuellt med en särskilt redovisning av gestaltningen. Miljö & Stadsbyggnad ansvarar framför allt för planärendets formella handläggning medan fastighetsägarna svarar för underlagsmaterial, illustrationer och genomförande.

 

Tidplan

Efter beslut i områdesnämnden i Boo beräknas ett samrådsskede pågå under maj, juni, juli och början av augusti 2002. Efter bearbetningar kan planförslaget ställas ut under november-december 2002. Planförslaget ska därefter tillstyrkas av områdesnämnden i Boo i februari-mars 2003, vidare tillstyrkas av kommun-styrelsen och slutligen antas av kommunfullmäktige i april-maj 2003. I juni 2003 beräknas detaljplanen tidigast kunna vinna laga kraft. Se bilagd tidplan för Söder Grävlingsberg och Grävlingsberg.

 

 

MILJÖ & STADSBYGGNAD

Planenheten

 

 

Micaela Lavonius                                        Angela Jonasson

Planchef                                                      Planarkitekt